Në qershor të vitit 2014, gjyqtari shqiptar në Gjykatën Europiane të të Drejtave të Njeriut në Strasburg, Ledi Bianku mori një ofertë të ‘papërshtatshme’ nga ish studenti dhe miku i tij, Denar Biba, i cili në atë kohë shërbente si kreu i Komisionit të Prokurimit Publik në Tiranë.
Teksa bisedonin në një kafe të zhurmshme në Strasburg, Biba i kërkoi ndihmë Biankut për pezullimin e çështjeve të pronës të dërguara nga qytetarë shqiptarë, duke nënkuptuar se ndihma e tij do të shpërblehej nga qeveria e majtë e kryeministrit Edi Rama.
Ish kryetarit i KPP-së, i cili tashmë është anëtar i Komisionit Qendror të Zgjedhjeve ishte në Strasburg si pjesë e një delegacioni qeveritar të drejtur nga ish zëvendës kryeministri i athershëm Niko Peleshi, i cili i kërkoi zyrtarisht kreut të gjykatës, Dean Spelmann pezullimin e shqyrtimit të çështjeve për shkeljen e të drejtave të pronës deri në zbatimin e një ligji të ri që qeveria Rama do ta miratonte në fund të 2015-tës për të trajtuar kërkesat e ish- pronarëve.
Katër vite më vonë, në pikun e gushtit të kësaj vere, biseda e përgjuar midis Bibës dhe Biankut gjeti rrugën e saj në një nga portalet mediatike shqiptare, duke rihapur për një kohë të shkurtër një debat të nxehtë mbi ndërhyrjen e qeverisë shqiptare në gjykatën Europiane, të drejtën e pronës si dhe adresimin e problemit të kompensimit të pronarëve të shpronësuar nga regjimi komunist.
Misioni i BE-së për konsolidimin e shtetit ligjor në Shqipëri, Euralius ndërmorri gjatë vitit 2018 një studim të hollësishëm të kornizës ligjore mbi kthimin dhe kompensimin e pronës, legalizimet, regjistrimin dhe shpronësimet për interes publik, me qëllim përafrimin e legjislacionit shqiptar mbi të drejtën e pronës me atë europian dhe përmbushjen e standarteve ndërkombëtare.
Një kopje e këtij raporti ‘konfidencial’ të përfunduar me 8 korrik 2018, e siguruar nga BIRN, nënvizon se megjithë progresin dhe përpjekjet e bëra gjatë dy dekadave të fundit, mbrojtja dhe zbatimi i të drejtave të pronës në Shqipëri lë për të dëshiruar dhe iniciativat ligjore të qeverisë Rama, të tilla si ligji i investimeve strategjike, e kanë komplikuar situatën juridike në të cilën ndodhet vendi.
“Situata e pazgjidhur ligjore dhe faktike për kthimin dhe kompensimin e pronave të sekuestruara gjatë regjimit komunist si dhe legalizimi, shpronësimi dhe regjistrimi i pasurive të paluajtshme në Shqipëri, mund të përbëjë shkelje serioze të një prej të drejtave bazike të cilës i referohet neni 1 i protokollit 1 të Konventës Europiane të të Drejtave të Njeriut, e drejta për ta gëzuar paqësisht pronën,” shkruan Euralius në përmbledhjen e gjetjeve të raportit, i cili e analizon dhe e krahason legjislacionin shqiptar me atë të pesë vendeve të tjera, të cilat u përballën me probleme të ngjashme pas rënies së regjimit komunist.
E pyetur nga BIRN mbi përfundimet e studimit, qeveria shqiptare nuk iu përgjigj një kërkese për koment.
Origjina e problemit
Të drejtat e pronës përbëjnë një nga problemet më të mprehta me të cilat është përballur shteti shqiptar pas rënies së regjimit komunist të ish diktatorit stalinist, Enver Hoxha. Problemet kryesore me të cilat vendi përballet sot e kanë origjinën në ligjet që u miratuan në fillim të viteve 90’, pas rënies së regjimit.
Reforma agrare që u ndërmor për rishpërndarjen e tokës së ish- kooperativave bujqësore, ligji i famshëm 7501, është një prej tyre. Ky ligji, i cili u miratua në vitin 1991, parashikonte shpërndarjen e tokës bujqësore individëve dhe personave juridikë, të cilët ishin të ndryshëm nga individët që e kishin pasur në pronësi përpara se kjo tokë të sekuestrohej nga regjimi komunist.
Ndërkohë, procesi i kthimit dhe kompensimit të pronave të sekuestruara nga regjimi filloi në vitin 1993 dhe në vitiet në vazhdim, disa ligje dhe akte nënligjore u miratuan, të cilat kishin si qëllim të rregullonin kornizën ligjore të miratuar në fillim të viteve 90’. Ky proces krijoi një kornizë ligjore të fragmentuar, e cila u ndryshua disa herë dhe i hapi rrugën informalitetit, të drejtave të mbivendosura të pronës dhe proceseve gjyqësore pa fund. Vlerësohet se çështjet e kthimit dhe kompensimit të pronës kanë gjeneruar rreth 40,000 çështje gjyqësore në gjykatat shqiptare.
Sipas raportit të Euralius, përveç fragmentimit të kornizës ligjore edhe strukturimi institucional i procesit të kthimit dhe kompensimit të pronave ka qenë kompleks. Ka shumë institucione qendrore dhe vendore të përfshira në të drejtat e pronës. Mungesa e kordinimit midis institucioneve të përfshira, natyra e ndërthurur e përgjegjësive të tyre, mbivendosja e funksioneve dhe shtresëzimi burokratik e shtuan konfuzionin në këtë fushë.
KiE mbylli monitorimin e Shqipërisë
Ligji i aprovuar nga parlamenti në vitin 2015 vinte në kontekstin e detyrimeve që rridhnin për shtetin shqiptar nga vendimi pilot i Gjykatës së Strasburgut mbi çështjen “Manushaqe Puto dhe të tjerë kundër Shqipërisë.”
Ky vendim i marrë në 17 dhjetor 2012, i detyronte autoritet shqiptare të krijonin një mekanizëm të zbatueshëm për kthimin dhe kompensimin e pronave, ndryshe Gjykata kërcënonte se do të pranonte kërkesat e ish-pronarëve në tërësi, duke i ngarkuar shtetit shqiptar një faturë të kripur financiare.
Pak ditë pas miratimit të ligjit “Për trajtimin e pronës dhe përfundimin e procesit të kompensimit të pronës,” në dhjetor 2015, Komiteti i Ministrave në Këshillin e Europës vendoi të monitorojë zbatimin e tij, duke kërkuar miratimin e akteve nënligjore si dhe mbështetjen logjistike, financiare dhe njerëzore për implementimin e ligjit.
Pas dy vitesh monitorim, me anë të një vendimi të marrë me 20 shtator 2018, Komiteti i Këshillit të Ministrave në Këshillin e Europës vendosi mbylljen e mbikëqyrjes së shtetit shqiptar, përsa i përket përmbushjes së detyrimeve të përgjithshme që rrjedhin nga vendimi pilot i GJEDNJ-së “Manushaqe Puto dhe të tjerë kundër Shqipërisë.”
“Nga raporti rrjedh që mekanizmi i kompensimit është tërësisht operacional, funksional dhe eficent,” shprehet KiE. “Informacionet që na janë dhënë tregojnë rezultatet e angazhimit politik të nivelit të lartë për të siguruar një mekanizëm efikas” përfundon Komiteti i Ministrave.
“Pasaktësia e hartave, vonesat në përfundimin e regjistrimit fillestar, zbatimi i keq i kornizës ligjore dhe korrupsioni janë gjithashtu faktorë të rëndësishëm që kontribuojnë në kompleksitetin e çështjes të së drejtës së pronës,” shkruhet në raport.
“Megjithë përpjekjet e bëra nga autoritetet, nuk është bërë ende mjaftushëm progres për të përmirësuar kornizën ligjore për kthimin, kompensimin, legalizimin e ndërtesave dhe zonave informale, shpronësimet dhe regjistrimin e pronës,” shton raporti.
Problemi i kthimit dhe kompensimit të pronave ka marrë një dimension ndërkombëtar, për shkak të çështjeve të ngritura nga qytetarë shqiptarë në gjykatën e Strasburgut. Deri tani, gjykata ka dhënë 131 vendime mbi çështjet e kthimit dhe kompensimit të pronave në Shqipëri dhe 224 çështje janë në pritje për t’u gjykuar për vitet 2016-2017.
Shumica e këtyre çështjeve janë paraqitur në GJEDNJ duke pretenduar shkeljen e nenit 1, protokolli 1 të Konventës Europiane për të Drejtat e Njeriut.
“Në shumicën e çështjeve kundër Shqipërisë, GJEDNJ-ja e ka përsëritur pozicionin e saj mbi të drejtën e pronës… dhe i ka bërë thirrje qeverisë shqiptare që të krijojë një mekanizëm kompensimi efektiv,” shkruan Euralius.
“Ndërkohë, ekzekutimi i vendimeve të GJEDNJ-së për të drejtën e pronës nga Shqipëria mbetet akoma problematik,” shton misioni i BE-së.
Një tjetër problem serioz i lidhur me të drejtën e pronës në Shqipëri është dhe procesi i legalizimit të zonave informale, pasi këtë të fundit e ndan një linjë e hollë me sundimin e shtetit ligjor. Vlerësohet se gjate viteve ‘90 në Shqipëri, gati një e treta e popullatës migroi nga zonat rurale drejt zonave urbane, peri-urbane dhe bregdetare në kërkim të punës dhe të një jete më të mirë. Kjo lëvizje, që erdhi kryesisht nga zonat malore të veriut ndodhi edhe pse në zonat urbane ku popullata u zhvendos kishte një mungesë banesash dhe shërbimesh sociale. Edhe sot ky lloj migrimi i brendshëm vazhdon, edhe pse me një ritëm më të ulët.
“Boshllëqet në legjislacionin e planifikimit territorial dhe problemet administrative në dhënien e lejeve të ndërtimit e kanë bërë marrjen e të drejtës për të ndërtuar të vështirë, edhe kur zotëruesi ka pronësi ligjore mbi tokën,” shkruan Euralius. “Qeveria ka dështuar t’a ndalojë zaptimin e paligjshëm të tokës, ndërtimet e paligjshme dhe vlerësohet se gati 1/3 e ndërtimeve në Shqipëri janë të paligjshme, për shkak të mungesës së një certifikate pronësie të qartë dhe mungesës së lejes së ndërtimit,” shton ajo.
Sipas raportit vjetor të vitit 2016 të Agjencisë për Legalizimin, Integrimin dhe Urbanizimin e Zonave Informale dhe Ndërtesave, ALUIZNI, deri në atë vit në Shqipëri ishin regjistruar 314,789 ndërtime pa leje, nga të cilat 120 mijë ndodheshin në qytetin e Tiranës.
Mbas rënies se regjimit komunist në Shqipëri, inciativa private dhe pronësia mbi tokën dhe ndërtimet u garantuan me ligj dhe të gjithë qytetarët gëzuan të drejtën për të zotëruar tokë bujqësore dhe truall si dhe ndërtime. Sistemi i ri ligjor vendosi dhe mekanizma për shpronësimin e drejtë të pronës private për interes publik. Megjithatë, ndryshimet ligjore të ndërmarra nga qeveria Rama e kanë zgjeruar konceptin e interesit publik duke bërë të mundur shpronësimin për arsye komerciale, me atë të ligjit për investimet strategjike. Ky ndryshim i ka dhënë një dimension të ri problemit të komplikuar të pronës në Shqipëri.
Regjistrimi i pronës në Shqipëri është një tjetër kapitull problematik. Për shkak se regjistrimi fillestar nuk ka përfunduar akoma, aktualisht copa të mëdha toke mbeten jashtë sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Gjithashtu, sipërfaqe të tjera toke në sistem nuk janë të përditësuara, çfarë ka sjellë mbivendosje titujsh dhe probleme të tjera të ngjashme.
Ligji i ri i pronës
Në 23 shkurt 2016, ligji nr. 133/2015 “Për trajtimin e pronës dhe përfundimin e procesit të kompensimit të pronës” hyri në fuqi. Ky ligj ishte përpjekja e tretë e shtetit shqiptar për të gjetur një zgjidhje të drejtë për çështjen e pronave të shpronësuara gjatë regjimit komunist. Ky ligj, ashtu si dhe paraardhësit e tij, vendos një formulë dhe mekanizëm për kompensimin e pronarëve.
Megjithatë, ligji i miratuar në 2015-ën ndryshon nga paraardhësit e tij të miratuar në vitet 1993 dhe 2004, pasi ndryshon metodologjinë e përllogaritjes së kompensimit të tokave të shpronësuara.
Ligji i vitit 2015 e përcakton vlerën e kompensimit sipas hartës së tokës në fuqi në momentin e miratimit të ligjit, duke marrë si referencë kategorinë që prona kishte në momentin e shpronësimit. Harta e vlerës së tokës miratohet me vendimin të Këshillit të Ministrave, dhe mund të përditësohet në mënyrë periodike bazuar në VKM–në 658/2016 “Mbi miratimin e metodologjisë për vlerësimin e pasurive të paluajtshme.” Përditësimi i vlerës së pronës bëhet me propozim të ministrit të Drejtësisë. Metodologjia e vlerësimit bazohet vetëm në krahasimin e kontrateve të shitjes së pronave, çfarë është parë me skepticizëm nga GJEDNJ-ja.
Në vendimet e saj, gjykata e Strasburgut është shprehur se e drejta e pronës nuk mund të interpretohet si një detyrim ndaj shtetit për ta kthyer pronën dhe as nuk vendos kufizime mbi të drejtën e shteteve për të përcaktuar masën e kthimit dhe kompensimit të pronës. Shtetet kanë një hapësirë të gjerë ligjore se si e trajtojnë këtë problem; megjithatë, sipas GJEDNJ-së kur bëhet fjalë për një çështje në interes publik, zgjidhja duhet të jepet nga autoritet në një kohë të përshtatshme dhe në mënyrë konsistente.
Në vendimin e saj pilot, “Manushaqe Puto dhe të tjerë kundër Shqipërisë,” GJEDNJ-ja e ka udhëzuar qeverinë shqiptare që t’i shmangë ndryshimet e shpeshta të legjislacionit dhe të sigurojë informacionin e duhur për të analizuar pasojat financiare të mekanizmit të kompensimit. Gjithashtu, gjykata i ka kërkuar qeverisë shqiptare që të krijojë një skemë të thjeshtë kompensimi, pa burokracira të panevojshme dhe të sigurojë transparencë maksimale për procesin e vendimmarrjes. Në këtë vendim pilot, GJEDNJ-ja i kërkoi qeverisë që të vendoste limite statutore dhe burime njerëzore të mjaftueshëm në autoritetet kompetente për zbatimin e mekanizmit të kompensimit, të rriste barrën e kompensimit për aplikantët për legalizim në masën që do të barazohej me kompensimin e marrë nga ish pronarët, të ndërtonte një sistem eficent për regjistrimin e pronës dhe të sigurohej që i gjithë ky proces të konsultohej gjerësisht me publikun.
Në çështjen ‘Sharra kundër Shqipërisë,” vendim i cili u mor në nëntor 2015, gjykata është shprehur kundër përpjekjeve të qeverisë shqiptare për të miratuar harta të reja të vlerës së pronës, duke nënvizuar pozicion e saj të mëparshëm se kompensimi duhet të bazohet në vlerën e tanishme të tregut të pronës. Megjithatë, rasti pilot “Puto” dhe vendimet e mëvonshme nuk thonë medoemos që e vetmja mënyrë për t’u pajtuar me detyrimet e kompensimit që lindin nga shkelja e të drejtës së pronës është të bësh pagesa që reflektojnë vlerën reale të tregut. Opinioni i Komisionit të Venecias ‘amicus curae’ mbi këtë çështje, e justifikoi një reduktim të kompensimit.
Sipas Euralius, procesi i konsultimit publik për ligjin e kthimit dhe kompensimit të pronës të dhjetorit 2015 ka qenë formal, pasi përfituesit dhe palët e interesuara u thirrën vetëm në disa momente të prezantimit të projektligjit dhe jo të jepnin opinionin e tyre në grupet e punës dhe as në procesin e përgatitjes së akteve nënligjore. Formaliteti i konsultimit e ka minuar procesin, sepse ka krijuar perceptimin tek përfituesit se ky ligj është një manovër politike.
Buxheti i alokuar për vënien në jetë të projektligjit nuk ka qenë i mjaftueshëm gjatë 2 viteve të para, ndërkohë që nuk ka një studim mbi kostot e tij. Buxheti vjetor për ligjin në vlerë 50 miliardë lekë kap një vlerë totale për zbatimin e tij që shkon në 397 milion euro gjatë një periudhe 10 vjeçare. Qeveria ka vënë në dispozicion dhe tokë me sipërfaqe 23 mijë hektarë për kompensim, e cila përbëhet në shumicën e saj nga tokë bujqësore, livadhe dhe kullota. Vetëm një pjesë e vogël e kësaj toke është truall për ndërtim. Për shkak të çmimit të ulët të tokës bujqësore, është e paqartë nëse aplikimet e bëra për kompensim mund të përballohen me mjetet financiare dhe fizike të vëna në dispozicion nga qeveria.
Një nga problemet e tjera të indetifikuara nga Euralius me ligjin e vitit 2015, lidhet më paprekshmërinë e palëve të treta. Ligji parashikon paprekshmërinë e titujve të pronësisë të marrë nga palë të treta edhe pse ato janë mbivendosur në pronat e ish pronarëve. Këto tituj pronësie janë marrë nëpërmjet 16 ligjeve të ndryshme që i janë shtuar ligjit të trajtimit të pronës së dhjetorit 2015 si anekse. Në të njëjtën kohë, ligji i 2015 i mohon të drejtën ose e redukton ndjeshëm të drejtën për kompensim të pronarëve origjinalë. Në gjendjen e saj aktuale korniza ligjore ka vendosur zaptimin e paligjshëm të pronës si bazë kryesore të marrjes së një titulli pronësie. Sipas Euralius, dy vendime të Këshillit të Ministrave të marra në vitet e fundit, gjithashtu i kanë minimizuar edhe më shumë të drejtat e pronës së ish pronarëve edhe pse Kuvendi nuk ia ka dhënë qeverisë të drejtën për të amenduar ligjin e pronës. Këto vendime janë apeluar nga ish pronarët në Gjykatën Kushtetuese dhe në Gjykatën e Strasburgut.
Legalizimet pa afat
Ligji i legalizimeve ka hyrë në fuqi që nga prilli i vitit 2006, por është ndryshuar me disa amendamente gjatë 12 viteve të fundit. Ky ligj ka për qëllim legalizimin dhe urbanizmin e ndërtimeve dhe zonave informale dhe përfshin jo vetëm ndërtimin e shtëpive pa leje, por edhe të bizneseve të ndërtuara pa leje. Ashtu si ligji i trajtimit dhe kompensimit të pronës, ligji i 2006-ës i legalizimeve është përçapja e tretë e shtetit shqiptar për të sjellë në shina ligjore zonat informale dhe ndërtimet pa leje. Dështimi i dy inisiativave të mëparshme lidhet me mungesën e vullnetit për implementimin e tyre dhe mungesën e një studimi fizibiliteti që merrte në llogari veçantitë e shoqërisë shqiptare.
Deri në vitin 2016, nga 314,789 ndërtime pa leje të vetëdeklaruara, ALUIZNI kishte shqyrtuar 186.223 aplikime. Trajtimi i dosjeve u përshpejtua pas vitit 2014. Nëse nga viti 2006 deri në vitin 2013 numri total i dosjeve të trajtuara ishte 46,037, në vitin 2014 u trajtuan 64,138 aplikime për legalizim, në 2015-tën u trajtuan 74,510 aplikime dhe nga janari në shtator 2016 u trajtuan 47,575 aplikime. Në të njejtën periudhë, ALUZIN-i shpërndau 8606 tituj pronësie dhe kompensoi pronarë të shpronësuar në 2980 raste. Gjithashtu, nga 2013 në 2016, ALUZINI legalizoi 66,571 ndërtime të paligjshme, tre herë më shumë se numri i ndërtimeve të paligjshme të legalizuara gjatë periudhës 2006 deri në 2012. Numri total i ndërtesave të legalizuara në vitin 2016 arriti në 88,321.
“Megjithëse procesi i legalizmit u përshpejtua, nuk ka të dhëna mbi numrin e ndërtesave të legalizuara në zonat informale që raportohen të jenë rreth 300 mijë,” shkruan Euralius. “Dhe as që ka një datë të parashikuar për përmbylljen e procesit të legalizimit, urbanizimit dhe formalizimit të ndërtimeve të paligjshme,” shtoi ajo.
Edhe pse legjislacioni shqiptar parashikon dënime penale dhe administrative për ndërtimet e paligjshme, këto sanksione mbeten të paqarta nga përdorimi i njëkohshëm i ligjit të legalizimit dhe e kodit penal, si dhe ka mungesë të një analizë të qartë mbi pasojat e këtij ngërçi ligjor.
“E gjithë ideja e legalizimit minon principet e shtetit ligjor,” shkruan Euralius.
Misioni i BE-së shprehet se miratimi dhe amendimi i shpeshtë i ligjit për legalizimet nuk është arritur nëpërmjet konsultimit publik. Një tjetër problem serioz me këtë ligj është dhe mungesa e afateve fundore për legalizimin e ndërtimeve pa leje, te cilat janë shtyrë disa herë për shkak të paaftësisë së shtetit për të ndaluar zaptimin e pronës private dhe shtetërore. Ligji i legalizimeve nuk jep afate të qarta për përfundimin e procesit. Ndërkohë, që çështjet e pronësisë ndërmjet pronarëve të tokës, konfliktet me kompanitë e ndërtimit, investitorët dhe blerësit, konfliktet e kompanive të ndërtimit me investitorët dhe bankat huadhënëse, e kanë shtyrë procesin e legalizimit. Këto shtyrje nga ana tjetër kanë krijuar pasiguri ligjore për të gjithë palët e përfshira.
Sipas nenit 15/1 të ligjit të legalizimeve, parcelat e tokës që i nënshtrohen legalizimit klasifikohen si truall ndërtimi për efekt të kompensimit të ish- pronarëve. Çmimet e kompensimit për këto parcela shpallen me vendim të Këshillit të Ministrave, ndërsa shpërndarja e fondit të kompensimit rregullohet me ligj. Këto kompensime të miratuara në disa vendime të Këshillit të Ministrave kanë shkuar nga 2 euro deri në 4 euro për metër katrorë, duke ngritur pikëpyetje nëse kjo masë kompensimi është e drejtë. Procesi i gjatë i legalizimeve ka sjellë gjithashtu probleme për ekzekutimin e kolateralit të huadhënësve, pasi edhe pse toka mund të jetë e regjistruar në ZVRPP në emër të pronarit, ndërtimi pa leje nuk është i regjistruar pasi është në proces legalizmi. Kur kolaterali ekzekutohet, është banka që bëhet pronare e tokës. Edhe pse legalizimi i ndërtesës mund të kryhet, toka vazhdon të mbetet në pronësi të bankës.
Shpronësimi – investimet strategjike
Neni 41 i Kushtetutës së Shqipërisë garanton të drejtën e pronës dhe nënvizon se kjo e drejtë mund të kufizohet vetëm në bazë të ligjit ose për shkak të interesit publik. Në këtë kuptim, shpronësimi lejohet vetëm në rastet kur nga shteti jepet kompensim i drejtë për pronën e shpronësuar. Kjo praktikë rregullohet nëpërmjet ligjit 8561/1999, i cili i jep të drejtën shtetit të shpronësojë pronën private në shkëmbim të kompensimit për arsye të interesit publik. Ligji i vitit 1999 e përcakton interesin publik duke listuar një listë të gjatë aktivitetesh për të cilat shpronësimi lejohet. Por në vitin 2015, qeveria e qendrës së majtë e kryeministrit Edi Rama i shtoi një aktivitet tjetër kësaj liste, shpronësimin e pronave private për t’i hapur rrugë ‘investimeve strategjike.’ Sipas këtij nocioni të ri ligjor, investime publik përfshin dhe investimet private, çfarë do të thotë që shpronësimi mund të përdoret edhe për arsye tregtare. Investimet private të cilat përbëjnë interes publik përcaktohen sipas ligjit 55/2015 ‘Për investimet strategjike.” Në këtë ligj, interesi publik përcaktohet nga kritere si vlera e investimit, zona e zhvillimit, apo sektori strategjik ekonomik. Në sektorët strategjik përfshihen energjia, telekomunikacioni, turizmi, bujqësia dhe teknologjia.
Sipas ligjit, investitorët strategjikë gëzojnë mbështetjen e shtetit dhe mbasi marrin këtë status, për të arritur qëllimin e investimit mund të përfitojnë tokë private nëpërmjet shpronësimit kur nuk arrijnë një marrëveshje me pronarët. Në raste të tilla, kosto e shpronësimit paguhet nga investitori. Gjithashtu, investitorët strategjik gëzojnë të drejtën e përdorimit të brigjeve të detit, të lumenjve dhe liqeneve.
Masa e dëshmpërblimet të pronarëve të shpronësuar bazohet në çmimet referencë të miratuara nga agjencitë qeveritare. Megjithatë, sipas Euralius qeveria shpesh i ndryshon çmimet referencë të tokës duke i ulur ato në minimum pak përpara se shpronësimi të realizohet.
Në Shqipëri sektorët e rëndësishëm ekonomikë konsiderohen strategjikë nga legjislacioni shqiptar dhe si rrjedhojë përbëjnë ‘interes publik.’ Kjo i jep investitorëve strategjikë disa përfitime mbi të drejtën e pronës, jo vetëm mbi atë shtetërore por edhe mbi pronën private. Investitorët që janë të interesuar të zhvillojnë sektorë ose zona strategjike mund të negociojnë me pronarët për t’i blerë tokën dhe të zhvillojnë projektet e tyre. Nëse këto negociata dështojnë, investitorët strategjikë gëzojnë të drejtën ta blejnë tokën nëpërmjet shpronësimit. Problemi sipas Euralius qëndron te çmimet referencë që qeveria përdor për shpronësimin e tokave, të cilat janë në mënyrë të konsiderueshme më të ulëta se çmimi i tregut. Misioni i BE-së nënvizon se në të gjithë vendet e tjera ish- komuniste të studiuara (Lituania, Serbia, Kroacia, Gjeorgjia dhe Polonia), interesi publik nuk përfshin aktivitetet komerciale.
Në të gjitha këto vende, shpronësimi për interes publik bëhet me çmime tregu, ndryshe nga Shqipëria ku shpronësimi bëhet me çmime referencë të tokës të vendosura nga qeveria që janë më të ulëta se çmimet e tregut.
Regjistrimi i pronës
Ligji kryesor që rregullon regjistrimin e pronës në Shqipëri është ai i vitit 2012 ‘Mbi regjistrimin e pasurive të paluajtshme,’ që së bashku me aktet nënligjore përcakton rregullat për regjistrimin e çdo lloj prone të paluajtshme, përfshirë tokën bujqësore, tokë urbane për ndërtim, rezidencat, etj. Duke filluar me ligjin 7501 të vitit 1991, gjatë 27 viteve të fundit janë miratuar dhe të paktën tre ligje të tjera për transferimin e tokës bujqësore, regjistrimin e saj dhe e hetimin e procesit të shpërndarjes së pronës në zonat rurale – një proces ky që pritet të përfundojë më 31 dhjetor 2018.
Regjistrimi i pronës në Shqipëri realizohet nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, ZRPP. Kjo e fundit me iniciativën e saj përditëson regjistrin e pronave të regjstruara, duke kontraktuar kompani topografike për të bërë rilevimet në terren, për të përckatuar sipërfaqen, kufijtë dhe vendodhjen e pronave. Përditësimet në regjistër shpallen në zyrat vendore kadastrale për një periudhë 45 ditore. Në qoftëse nuk merret asnjë ankesë në këtë periudhë të shpalljes, atëherë përditësimet bëhen të përhershme në regjistër. Shpesh ndodh që kompanitë e kontraktuara të përditësojnë vetëm të dhënat mbi tokën dhe jo ndërtimet mbi to. Kur një kompani topografike është e paaftë ta indentifikojë pronarin, atëherë toka regjistrohet në pronësi të shtetit. Shpeshherë pronarët e tokës dhe të ndërtesave nuk informohen për përditësimet në zonat kadastrale, sepse ligji dhe procedura nuk detyrojnë njoftim efektiv të palëve të interesuara. Kjo bën që shpesh pronarët ta humbasin dritaren e përditësimit dhe të detyrohen të marrin procedura administrative ose gjyqësore për të korrektuar pasaktësitë.
Sipas raportit të Euralius, qytetarët shqiptarë përballen me vështirësi në zyrat e ZRPP-ve në regjistrimin e akteve noteriale, administrative dhe gjyqësore për marrjen e pronës. Gjatë procesit të regjistrimit të një prone ZRPP-ja bën kontrollin formal të aktit. Për shembull kur regjistron një vendim gjyqësor dhe verifikon që prona është regjistruar në emër të shtetit, ZRPP-ja kontrollon nëse shteti ka qenë palë në çështjen gjyqësore. Në qoftëse shteti nuk ka qenë palë, atëherë procesi i regjistrimit pezullohet ose refuzohet. Ky refuzim bëhet shkas për një çështje tjetër gjyqësore kundër ZRPP-së nga pala që kishte marrë tashmë një njohje si pronar nga gjykata, për të detyruar ZRPP-në të zbatojë vendimin e gjykatës. Ky lloj vendimi, që ka për qëllim ta detyrojë ZRPP-në të zbatojë vendimin e formës së prerë të gjykatës, është kthyer në një trend në gjykatat shqiptare. Një tjetër formë refuzimi vjen kur aktet administrative ose kontratat për shitjen e pronës kanë mbivendosje me një pasuri tjetër, Regjistrimi i tyre pezullohet deri sa mbivendosja të zgjidhet në formë gjyqësore.
Regjistrimit i tokës bujqësore bazuar në ligjin “Për Tokën” dhe ligjin për “Transferimin e tokës bujqësore,” ka qenë gjithmonë problematik për shkak të një numri arsyesh, duke filluar nga fakti që toka e shpërndarë nëpërmjet këtyrë ligjeve nuk ka qenë e regjistruar. Kjo mungesë regjistrimi ka qenë më e theksuar në zonat bregdetare dhe në zonat e thella malore. Një pjesë e personave që përfituan nga ligji i shpërndarjes së tokës bujqësore, hasën në vështirësi për ta regjsitruar dhe për të përfituar tituj pronësie për shkak të procedurave komplekse. Procesi i regjistrimit të akteve të marrjes së tokës në pronësi në ZRPP është i tejzgjatur, kjo për shkak të një procesi kompleks verifikimi administrativ në disa nivele.
Edhe pse procesi i shpërndarjes së tokës bujqësore duhet të ishte mbyllur prej vitesh, kryetarë e bashkive kanë vazhduar të shpërndajnë parcela duke u bazuar në këtë ligj në zonat turistike. Disa nga këto parcela më parë mund t’i jenë shpërndarë personave të tjerë. Rasti më i fundit u regjistrua në Lezhë, ku kryetari i bashkisë u mor i pandehur për tjetërsimin e 285 mijë metrave katrorë tokë në zonën turistike bregdetare të njohur si Rana e Hedhun në Shëngjin. Për shkak të parregullsive të konstatuar me vendimin 138/2018 Këshilli i Ministrave e pezulloi procesin e regjistrimit të AMTP-ve të tokës bujqësore përgjatë bregdetit dhe mbetet e paqartë se kur ky pezullim do të hiqet.
Përveç probleme të natyrës penale dhe administrative, procesi i regjistrimit të pronës në Shqipëri vështirësohet edhe nga probleme teknike. Për shembull, shumica e hartave të pronës nuk janë të sakta dhe nuk reflektojnë realitetin në terren. Pasaktësitë teknike kanë krijuar konflikte të panumërta ligjore, qofshin këto administrative ose gjyqësore. Nëqoftëse pronarët nuk i zgjidhin konfliktet, qoftë me marrëveshje notoriale ose me vendim gjyqësor të formës së prerë, ZRPP-ja e pezullon regjistrimin e pronës dhe lëshimin e certifikatës së pronësisë. Shpeshherë gjithashtu ZRPP-ja ka probleme me arkivën e saj, pasi shumë dokumente kanë humbur ose mungojnë, ndërkohë që regjistri i ri dixhital nuk funksionon ashtu siç duhet. Këto mangësi kanë sjellë raste kur një pronë është shitur, por kjo shitje nuk është reflektuar në arkivën e ZRPP-së përkatëse.
