Ndërtuesit thonë se aktualisht, kërkesa për të blerë apartamente vjen nga çiftet e reja dhe ata që banojnë me qira. Kërkohen apartamente të vogla dhe në periferi të Tiranës, ku çmimet variojnë midis 400 dhe 500 euro për metër katrorë. Ata blejnë kryesisht me ndihmën e bankave. Ekspertët e pasurive të patundshme thonë se në sektorin rezidencial, kërkesa është për godina me vendndodhje brenda Unazës së Vogël, me një çmim midis 800-1,200 euro/m². Përsëri këto godina duhet të jenë të mirëndërtuara dhe të mirëmbajtura. “Këto lloj pronash ofrojnë edhe një mundësi të mirë investimi për ata blerës, të cilët i shikojnë pronat si një mënyrë e mirë investimi duke pasur parasysh interesat e ulëta në depozita të ofruara nga bankat e nivelit të dytë”.
Për të dy kategoritë e mësipërme, çmimi mesatar i një apartamenti luhatet mes 40-100 mijë euro, që një familje mund ta sigurojë me anë të kursimeve shumëvjeçare dhe me ndihmën e një huaje në bankë. Shoqata e Ndërtuesve pohon se ka ende nevojë për apartamente të mira në zonën qendrore, teksa shihet si një alternativë e mirë investimi dhe për t’u dhënë me qira, teksa interesat e depozitave në banka kanë zbritur poshtë 1%. Fakti që disa zhvillues po vijojnë të ndërtojnë vila në periferi të Tiranës tregon se ka një kategori individësh e familjesh, që kanë aftësi blerëse.
Lobi i ndërtuesve pohon se në zonën brenda Unazës ka shumë pak apartamente të pashitura, ndërsa stoku më i lartë është në periferi, për shkak të mbiofertës dhe kushteve jo shumë të mira të infrastrukturës mbështetëse. Zonat në periferi të kryeqytetit shqiptar janë dukshëm më të lira se periferia e rajonit, ku një apartament kudo në Mal të Zi, Maqedoni, Kosovë, nuk e gjen më pak se 650-800 euro për metër katrorë, ndërsa në rrethinat e Tiranës ka dhe apartamente me 400-450 euro për metër katrorë. Ndërtuesit pohojnë se shkak për këtë është infrastruktura e keqe, teksa pallatet janë ndërtuar pa plan, nuk ka hapësira (lulishte apo ambiente të përbashkëta), rrugët janë të ngushta dhe madje në disa zona, ato furnizohen me ujë pusi.
Ndonëse shtesa natyrore e popullsisë në Shqipëri është reduktuar ndjeshëm, Tiranën e ka ndihmuar migrimi i brendshëm i popullsisë, ku ajo ka qenë përfituese. Të dhënat e INSTAT tregojnë se më 1 janar 2017, popullsia në Tiranë u rrit me 19 mijë persona, duke arritur në rreth 862 mijë persona, ose rreth 30% e popullsisë së vendit. Në krahasim me vitin 2011, popullsia në Qarkun e Tiranës është rritur me rreth 44%.
Ndërkohë cila është kërkesa jozyrtare?
Në vlerë absolute, çmimet e apartamenteve në qendër të kryeqytetit janë ndër më të shtrenjtat në rajon, së bashku me Beogradin. Aktualisht, çmimet e apartamenteve brenda Unazës në Tiranë variojnë nga 1200-2000 euro për metër katrorë, por ka dhe disa zona që janë shtrenjtuar ndjeshëm. Në zonën e Televizionit Shqiptar, çmimi i apartamenteve ka arritur në 3,000 euro për metër katrorë.
Edhe i matur sipas indeksit të fuqisë blerëse, kryeqyteti shqiptar rezulton ndër më të shtrenjtët në botë. Një indeks i “Numbeo.com” rendit 269 qytete në botë, sipas raportit të çmimit mbi të ardhurat, që është treguesi më i mirë për të matur përballueshmërinë për blerjen e një apartamenti (sa më i ulët ky indeks, aq më mirë është), e vë Tiranën në vendin e 235, duke u renditur mes qyteteve ku është më e vështirë për të blerë një shtëpi me të ardhurat e disponueshme. Parisi në Francë dhe Milano në Itali renditen përkatësisht në vendet e 231 dhe 232. Edhe më i lirë është New York, që gjendet në vendin e 194.
Ky indeks, sipas “Numbeo”, llogaritet përgjithësisht si raport i çmimeve mesatare të apartamenteve ndaj të ardhurave mesatare të disponueshme të familjeve, të shprehura si vite të ardhurash. Ai merr në konsideratë të ardhurat e disponueshme neto, një apartament mesatar prej 90 metrash katrorë dhe çmimin për metër katrorë (si një mesatare e çmimit në qendër dhe në periferi të qytetit).
Në Tiranë, sipas këtij indeksi, duhen 17.4 vite të ardhura për të blerë një apartament, ndërsa në Milano, një familjeje i duhen 17 vite, në Paris 16.8 vite. Në Nju Jork duhen 12.7 vite, në Zyrih 10.1. Edhe në Vjenë, një destinacion shumë i preferuar i Europës, mjaftojnë 13.7 vite. Në rajon, qyteti ku familjeve u duhet më pak vite të ardhura për të blerë një apartament është Sarajeva, me 12.9 vite. Në Shkup ky tregues është 15.6, në Podgoricë 14.1, Sofja dhe Selaniku e kanë 9.1, Athina 10.4. Qyteti më i shtrenjtë i rajonit, sipas fuqisë blerëse, është Beogradi, me 21.5 vite.
Por, si shpjegohen këto çmime kaq të larta në raport me treguesit zyrtarë të fuqisë blerëse? Përgjigjja gjendet tek informaliteti. “Përqindja e lartë e ekonomisë informale në Shqipëri ndikon në çmime shumë të larta në raport me të ardhurat e konsumatorëve”, pohon Colliers International.
Shtrenjtimi i apartamenteve deri në 120 euro për metër katrorë
Muajt e fundit, revista “Monitor” konstatoi gjatë një vëzhgimi në treg se kishte një gjallërim të kërkesës për blerje apartamentesh në zona të mira të Tiranës, ku një apartament kushton mesatarisht 150-200 mijë euro. Këto apartamente po shiteshin kryesisht me para cash. Kërkesa e lartë ndikoi dhe në shtrenjtimin e apartamenteve me ritme më të shpejta sesa ngarkesa fiskale (Objektet e reja që po ndërtohen paguajnë si taksë mbi infrastrukturën 8% të çmimit të shitjes së objektit. Kjo taksë deri në fund të vitit 2015, ishte 4% mbi koston e ndërtimit). Çmimet e apartamenteve në Tiranë janë rritur me 50-120 euro për metër katrorë, në varësi të zonës, sipas të dhënave nga agjencitë e pasurive të paluajtshme.
Banka e Shqipërisë konfirmoi se në vitin 2016, Indeksi i Çmimit të Banesave u rrit me 13%, për herë të parë që prej 5 vitesh. Rritja e ofertës teorikisht duhet të çojë në një ulje të çmimeve, por Dhami thotë se kjo është e vështirë të parashikohet, për shkak të informalitetit.
Zyrat brenda qytetit mbeten për momentin të preferuara. Kërkesa në treg, sot për sot, është e orientuar në sektorin e zyrave, ku nga konsumatorët (kompani të huaja dhe lokale) kërkohen godina të ndërtuara mirë, me një raport të drejtë çmim/cilësi. Çelësi për këto godina është që të kenë vendndodhje të mirë, me menaxhim profesional, transparent dhe me lehtësi për qiramarrësit. Prania e parkingut është element shumë i rëndësishëm, që sot për sot mbetet një ndër problematikat kryesore në Tiranë.
Të dhënat më të fundit të Colliers International bëjnë të ditur se qiratë mujore në zonat qendrore të biznesit janë ndër më të shtrenjtat në Ballkanin Perëndimor. Për zyrat cilësore, qiraja mujore arrin deri në 24 euro për metër katrorë, ndërsa për zonat e klasit A arrin deri në 20 euro/m². Qiraja mesatare për zyrat e klasit A është 18.3 euro/m², duke shënuar një rritje në vitin 2016, nga 17.5 euro/m², që ishte në fund të 2015-s. Në Athinë, qiraja mesatare është 15 euro/m², në Serbi 17 euro/m², në Sofje 13 euro/m².
