Nga Vladimir Karaj
Të dielën e 25 gushtit 2019, Fluturimi izoloi soletën dhe sistemoi ballkonet e shtëpisë në Kamëz – një godinë 4-katëshe ku jeton me familjen e tij dhe atë të vëllait. Pjesë e punimeve ishte dhe një mbulesë për depon e ujit në tarracë.
Të nesërmen, ndërsa betoni ishte ende i lagur dhe skelat ende të ngritura, në rrugicën e tij befti Policia e Shtetit dhe inspektorët e Inspektoratit të Mbrojtjes së Territorit.
“Më morën në telefon [dhe] më thanë paraqitu te policia në Kamëz”, kujtoi Fluturimi. “Shkova po atë ditë, më morën në pyetje 3 orë e gjysmë,” shtoi ai.
Fluturimi kishte marrë në Bashki një leje për sistemim solete dhe kishte paguar një tarifë prej 10 mijë lekësh për punimet, por Policia dhe Inspektorati i Mbrojtjes së Territorit e gjetën në tejkalim të lejes për shtimin e mbulesës së depos së ujit. Njëzetenjë muaj më vonë, 50-vjeçari nga Kamza u dënua nga Gjykata e Tiranës me 4 muaj burg për ndërtim pa leje. Ndaj tij u vendos dhe një gjobë 500 mijë lekë nga Bashkia Kamëz.
Shpejtësia me të cilën autoritetet gjurmuan dhe sanksionuan shkeljen ligjore të Fluturimit është e pazakontë. Vetëm disa kilometra larg nga Kamza, afër Liqenit Artificial dhe qendrës së Tiranës, gjatë vitit 2022 një duzinë kompanish ndërtimi shkelën lejet e ndërtimit duke shtuar kate pa leje mbi pallate shumëkatëshe.
Pavarësisht se punimet zgjatën për muaj me radhë, ndërtuesit vazhduan punë të pashqetësuar deri në vjeshtë të vitit 2022, kur qeveria miratoi një vendim të debatueshëm për t’i konfiskuar shtesat që deri në atë moment i kishin shpëtuar vigjilencës së inspektorëve me të cilën përballen qytetarët e thjeshtë.
Ndryshe nga qytetarët, ndërtuesve të mëdhenj qeveria u hapi një shteg, që sipas ekspertëve dhe opozitës u mundëson atyre një legalizim të kateve shtesë të paligjshme, fillimisht duke i konfiskuar dhe më vonë duke ia shitur ato vetë shkelësve të ligjit.
Por, ndërsa Këshilli i Ministrave në letër parashikonte një pagesë me çmim tregu për këto shtesa – që në Tiranë shkon disa mijëra euro për metër katror, BIRN zbuloi se ato u vlerësuan mesatarisht me çmimin 223 euro për metër katror.
Ekspertët e ndërtimit dhe përfaqësues të opozitës e shohin procedurën si një shkelje të hapur të barazisë para ligjit. Jorida Tabaku, deputete e Partisë Demokratike, tha se procedura tregon dukshëm favorizimin e ndërtuesve të mëdhenj.
“Këta tregohen të fortë me të dobëtit, me ndërtimet pa leje, me masën që u mor para ca vitesh që njerëzit shkuan në burg për një dritare, për një avlli, për një prag shtëpie – kam unë në zonën time elektorale pa fund,” tha Tabaku.
Arlind Qori, ish-kandidat për kryetar bashkie për Tiranën dhe kryetar i Lëvizjes Bashkë tha, se ka një “hendek skandaloz” mes çmimit real – deri në 5 mijë euro për metër katror në këto zona – dhe çmimit që vlerësuesit e punësuar nga Ministria e Financave u kanë dhënë godinave.
“Kjo diferencë tregon se si qeveria qendrore është duke favorizuar dukshëm ndërtuesit e kullave në kurriz të interesit publik,” tha ai.
Në përgjigje të pyetjeve të BIRN, Ministria e Financave ia la përgjegjësinë për çmimet e ulëta ekspertëve vlerësues, duke larë duart nga përgjegjësia.
“Raportet e vlerësimit janë hartuar nga ekspertë të licencuar dhe vlerësimi i objekteve të konfiskuara është bërë duke përdorur metodat e vlerësimit të objektit, referuar strukturës dhe gjendjes së tij faktike në zbatim të legjislacionit në fuqi,” tha Ministria në një përgjigje me shkrim.
Sa frëngu pulën?
Në konferencën për shtyp të fundvitit, të mbajtur më 30 dhjetor 2023, kryeministri Edi Rama iu rikthye godinave të konfiskuara për shkak të shtesave pa leje, të cilat po i nënshtrohen kësaj procedure. Duke iu referuar akteve të parablerjes të firmosura mes Ministrisë së Financave dhe 9 ndërtuesve, Rama u mburr se shteti kishte arkëtuar 3.5 milionë euro nga 5 godina dhe se në total priste të merrte 10.5 milionë euro.
“Pra, për çdo metër katror të bërë pa leje, aty ku është konsideruar parablerja nga subjektet, subjektet po paguajnë dhe do paguajnë deri në fund sa frëngu pulën çdo metër katror që kanë bërë pa leje,” tha kryeministri.
Sipas Ramës, arkëtimet në buxhet i përgënjeshtronin akuzat ndaj këtij procesi që, sipas tij, ishin “një zhurmë e shoqëruar edhe me shumë hamendësime dhe me shumë shpifje”.
Përmes kërkesës për të drejtë informimi, BIRN mori nga Ministria e Financave raportet e vlerësimit për 9 godinat e gjetura në shkelje të lejes së ndërtimit.
Nga këto ndërtime, 6 kanë shkelur lejen e ndërtimit me mbi 10% të sipërfaqes dhe janë konfiskuar plotësisht, ndërsa një kompani e ka shkelur lejen e ndërtimit me 6% – sipas vendimit të KKT-së – dhe është konfiskuar vetëm shtesa. Dy pronat e tjera të konfiskuara dhe në proces parablerjeje ndodhen në Kavajë.
Bazuar në këto raporte vlerësimi, prej të cilave tetë janë bazuar në metodën e kostos, çmimi mesatar që detyrohen të paguajnë kompanitë e kapura në shkelje të lejes së ndërtimit në Tiranë është 223 euro për metër katror.
Çmimi më i lartë prej 305,3 euro metri katror i përket godinës së ndërtuar nga kompania “Fabri D” në rrugën Kont Urani, rreth 500 metra nga sheshi Skënderbej. Vlera më e ulët – 170 euro metri katror – është për godinën e ndërtuar nga kompania Salillari pranë Kopshtit Zoologjik. Në total kompanitë vlerësohet se duhet të paguajnë rreth 14.9 milionë euro për 71 mijë metra katrorë pa leje në kryeqytet.
Në raportet e vlerësimit, ekspertët pretendojnë kryesisht se nuk mund të përdornin metodë tjetër për shkak se objektet ishin të papërfundura dhe se “nuk mund të gjejmë lehtësisht prona të ngjashme në treg”.
Vlerësuesit, të cilët i referohen Vendimit të Këshillit të Ministrave 970/2020 “për metodologjinë e përcaktimit të vlerës së sendit në procesin e ekzekutimit të detyrueshëm” dhe Standardit Evropian të Vlerësimit, e argumentojnë zgjedhjen e metodologjisë me faktin se Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK) nuk u dha apo nuk kishte kontrata shitblerje të këtyre pasurive ose të ngjashme me ato.
I vetmi raport vlerësim që i referohet një metode të ndryshme nga ajo e kostos – për një objekt në Qerret të Kavajës me zhvillues shoqërinë Veizi sh.p.k – e nxori vlerën e objektit me 464 euro metri katror, disa herë më të lartë se objektet e vlerësuara në kryeqytet.
Arkitektja Doriana Musai tha për BIRN se metoda e kostos e përdorur për vlerësimet e tetë pallateve në shkelje të lejes së ndërtimit në kryeqytet nuk ishte e përshtatshme dhe nuk përputhej me qëllimin e caktimit të vlerës së tregut për to.
Duke iu referuar faktit që tregu i pasurive të paluajtshme është i hapur dhe çmimet lehtësisht të verifikueshme, Musai thotë se ky vlerësim bie ndesh me Standardin Europian të Vlerësimit që e kufizon përdorimin e kësaj metode vetëm kur “ka një mungesë totale të të dhënave të tregut”.
“Në vende të ndryshme, metoda e kostos si metodë tregu përdoret rrallë dhe gjithnjë e shoqëruar me një metodë tjetër,” tha Musai.
“Është e lejueshme të përdoret si metodë tregu, nëse mungojnë transaksionet e tregut dhe vlerësuesi është i detyruar të përcaktojë vlerën e tregut,” shtoi ajo.
Duke iu referuar rastit në fjalë, Musai theksoi se metoda e duhur do të ishte ajo e “krahasimit të drejtpërdrejtë”, sipas të cilës vlerësuesi nxjerr çmimin bazuar në shitblerjet e pronave të ngjashme në zonë.
Përndryshe nga sa pretendohet në aktet e vlerësimit, VKM 970/2020, e cila merret si bazë ligjore, u kërkon vlerësuesve që të nxjerrin çmimin e një prone bazuar në një seri të dhënash, përfshi kontratat noteriale, të dhënat nga agjenci imobiliare apo edhe çmimet e publikuara në internet.
Sipas Musait, në qendër të kryeqytetit çmimet variojnë nga 3,000 deri 4,500 euro për metër katror, në disa raste kanë kapur edhe vlera 7,000 euro për metër katror apartamenti. Ndërsa për ambientet e shërbimit, variojnë nga 6,000 deri ne 15,000 euro metri katror.
“Pra, tregu është një gjë dhe vlera e vendosur nga qeveria është një gjë tjetër,” tha ajo.
Edhe çmimet e afishuara nga kompanitë që kanë shkelur lejen, në disa raste, janë shumë herë më larta se vlerësimi i bërë nga Ministria e Financave.
Kryetari i Lëvizjes Bashkë, Arlind Qori, i tha BIRN se i gjithë procesi i riblerjes së metrave katrorë të sekuestruar është i padrejtë, nëse mbahet në konsideratë interesi publik.
“Përderisa katet e sekuestruara kanë kaluar në pronësi të shtetit, atëherë ky i fundit duhet t’i nxirrte në ankand publik këto kate dhe t’ua shiste ofruesve të çmimit më të lartë, pavarësisht se këta të fundit mund të mos ishin pronarët fillestarë të ndërtesës,” tha ai.
Për arkitekten Doriana Musai, e gjithë procedura e përdorur është e paligjshme.
“Skema e përdorur për konfiskimin dhe më pas shitjen e sipërfaqeve të ndërtuara pa leje të njëjtave subjekte është legalizim jashtë kushteve te ligjit, duke zhvilluar kështu një skenar të diferencuar dhe ekskluziv vetëm për disa qytetarë,” shpjegoi ajo.
Megjithatë, Ministria e Financave këmbëngul se thjesht po zbaton ligjin dhe VKM-në përkatëse.
“Procedurat e ndjekura nga MFE lidhur me konfiskimin për interes publik të objekteve të ndërtuara pa leje janë ndjekur konform përcaktimeve të VKM-së nr. 589, datë 07.09.2022 dhe Udhëzimit nr. 27, datë 23.09.2023”, theksoi ajo, duke ju referuar vendimeve të Këshillit të Ministrave.
Hetime komplekse
Fluturimi, i cili mbuloi shtëpinë për t’i shpëtuar lagështisë dhe krijoi një strehë për depozitën e ujit, u përfaqësua nga një avokat kryesisht në gjykatë. Çështja ishte e “kopsitur”. Para gjykatës u vunë provat, përfshi foto dhe detaje të plota të punimeve.
“Në gjykatë i kishin të gjitha, edhe fotot e pastra, dukej edhe ngjyra gri e izoluesit të tarracës. Nuk u kishte shpëtuar asgjë. Të dielën e shtrova unë soletën, të hënën erdhën ata”, thotë ai.
Në një proces të shkurtër, 50-vjeçari, i cili ende pret legalizimin e shtëpisë së tij të ndërtuar në vitet 2000, u dënua me 6 muaj burg dhe përfitoi 2 muaj ulje për shkak të gjykimit të shkurtuar.
Para gjykatës ai thotë se pranoi gjithçka dhe se nuk ndihej fajtor.
“Nuk kam bo asnjë turp, shtëpinë time rregullova,” theksoi ai, ndërsa shtoi se ka ndryshim mes tij dhe ndërtuesve të mëdhenj në kryeqytet.
“Ata janë oligarkë, paguajnë kafe, kanë interesa me njëri-tjetrin. Unë nuk u dhashë asgjë. Unë fukara isha, fukara jam, fukarai budallai”, thotë ai me një farë vetë-ironie.
Ndryshe nga Fluturimi dhe qindra syresh të tjerë, proceset penale ndaj të cilëve zgjasin vetëm disa muaj, ndërtuesit e mëdhenj ende nuk janë parë në gjykatë.
Madje, ata vijuan të punonin në godinat pa leje edhe pasi këto ishin të konfiskuara si prona publike dhe në dukje nuk i druheshin ndonjë ndëshkimi nga sistemi i drejtësisë.
Sipas Prokurorisë së Tiranës, hetimet e filluara për pallatet e ndërtuara në shkelje të lejes janë ende në vijim. Prokurorët Arens Çela, Erjon Imeraj dhe Arjan Përmeti, të cilët kanë nën hetim 5 dosje hetimore, i thanë BIRN se këto raste ishin komplekse. Sipas Prokurorisë së Tiranës, 3 nga hetimet janë në fazën e njoftimit të akuzës për palët. Ndërkohë, hetimet e tjera, siç mësoi BIRN, ishin ende në pritje të akt-ekspertizave.
Prokurori Erjon Imeraj i tha BIRN se hetimet në këto raste kërkonin më shumë prova se sa marrëveshja mes Ministrisë së Financave dhe kompanive, në të cilat këto të fundit pranojnë fajësinë.
