Piramida e ndërtimit, si po karbonizohet vendi me kontrata porosie

Nga Esmeralda Cuni/ shteg.org

Në Shqipëri, më shumë se 11 milionë metra katrorë leje ndërtimi janë miratuar brenda pesë vitesh me një vlerë investimi që arrijnë deri në 480 miliardë lekë, por shumica e këtyre investimeve financohen nga blerësit, të cilët janë të detyruar të paguajnë deri në 90% të çmimit të apartamentit para se të nisin punimet.

Dokumentet e siguruara nga “shteg.org” tregojnë se ndërtuesit shpesh operojnë me kapital të kufizuar dhe mbledhin fonde nga blerësit pa pasur garanci të mjaftueshme për përfundimin e projekteve, duke i ekspozuar ata ndaj rrezikut të humbjes së parave dhe pasurive.

Mungesa e një regjistri të unifikuar për lejet dhe ndërtimet ka bërë të pamundur monitorimin e proceseve dhe mbrojtjen e konsumatorëve. Gjithashtu, shumë ndërtues vazhdojnë të operojnë pa respektuar procedurat e duhura për regjistrimin e lejeve dhe kontratave, duke lënë blerësit pa mbrojtje ligjore dhe financiare.

Të gjithë këta faktorë kanë çuar në krijimin e një tregu të pasigurt dhe kaotik, ku qytetarët vazhdojnë të bien viktima të mashtrimeve dhe të humbasin investimet e tyre.

Në qershor 2018, Sokoli nënshkroi një kontratë për blerjen e një apartamenti prej 104m² në Durrës, por shtatë vjet më vonë, ai ende nuk ka marrë pronën.

7 vite më pas ai është ende dyerve të gjykatës për të marrë pronën që i takon. Në dorë ka ende kontratën por jo shtëpinë.

Apartamenti ishte shitur dy herë nga administratori i kompanisë “Albion Construction”, Ahmet Tusha, i cili u arrestua në janar 2025 për mashtrimin e qytetarëve me një vlerë prej 2 milionë euro. Ndërtimi i pallatit nisi në 2009, por leja e ndërtimit nuk u zbardh kurrë dhe ndërtuesi vazhdoi të ndërtonte dhe shiste të njëjtin apartament disa herë pa likuiduar detyrimet.

Pas një viti, Sokoli kërkoi çelësin për të parë apartamentin, por kur shkoi aty, gjeti një emër tjetër dhe telefonin e një tjetër blerësi,  shtetasin S.J., i cili i tregoi se kishte blerë apartamentin në vitin 2020.

S.J. ishte mashtruar gjithashtu nga i njëjti ndërtues, i cili i kishte shitur apartamentin që ai e kishte prenotuar më parë.

Paradoksalisht kontratatat janë hartuar nga i njëjti noter.

Ky mashtrim vazhdoi për shumë blerës të tjerë, të cilët paditën kompaninë “Albion Construction” në vitin 2022. Prokuroria e Durrësit mbylli hetimet në mars 2025 dhe ka marrë në hetim administratorin për “mashtrim” dhe “ndërtim të paligjshëm”, por është ende e paqartë se çfarë do të ndodhë me blerësit. Sipas të dhënave të Qendrës Kombëtare të Biznesit (QKB), ky subjekt është ende aktiv, por në shkurt 2025 është vendosur sekuestro konservative mbi 70% të kuotave që zotëron Tusha. Rasti i Sokolit nuk është i vetmi.

Në tre dekadat e fundit, së bashku me boomin e ndërtimit shqiptarët janë përballur edhe me amullinë e kontratave me të cilën fitojnë një pasuri. Me një funksionim të dobët të organeve ligj-zbatuese, në të gjithë vendin janë regjistruar me dhjetëra raste kur apartamentet janë shitur dy a më shumë herë, duke bërë që qytetarët të enden për vite të tëra në dyert e gjykatave.

“Kompanitë duhet të ofrojnë një fond garancie të vlerës së investimit, që në thelb është garanci për blerësit, – thotë Zef Preci, drejtor i qendrës për kërkime ekonomike. – Është cënuar jo vetëm siguria fizike, por edhe ajo juridike që është përgjegjësi e shtetit”, – këmbëngul ai.

Për të shmangur këtë fenomen në vitin 2018, ligji për kadastrën parashikoi krijimin e një regjistri të veçantë për lejet e ndërtimit dhe të gjitha kontratat që lidhen për këtë pasuri, por të dhënat e grumbulluara nga “shteg.org” tregojnë se këto rregulla nuk zbatohen.

Sipas Kadastrës, 33% e lejeve të ndërtimit të miratuara përgjatë periudhës 2020-2024 nuk janë regjistruar pranë ASHK-së, duke ngritur dyshime për mënyrën se si ndërtuesit sillen në këto raste. Regjistrimi i lejes së ndërtimit është një kusht i domosdoshëm për të nisur punimet dhe legjitimuar të gjitha kontratat e shitjes apo porosive, në të kundërt ndërtimi konsiderohet pa leje.

Të pushtuar nga ethet e ndërtimit, mijëra qytetarë çdo vit blejnë apartamentet e tyre që në gropë, një praktikë vetëm shqiptare, duke i ekspozuar përballë rrezikut të humbjes së investimit.

“Shteg” konsultoi disa modele të ndryshme kontratash blerjesh që në gropë, ku blerësit paguajnë deri në 90% të vlerës, edhe pse ndërtimi mund të mos ketë nisur ende, duke bërë që investitorët të mos marrin përsipër asnjë risk.

“Risku që mbart kontrata e blerjes që në gropë është shumë i madh, janë si firmat piramidale”, thotë për “shteg.org”, Suzana Guxholli, eksperte ekonomie njëkohësisht rektore e Universitetit Marin Barleti.

“Ndërtimi është një mjet pasurimi që të gjitha palët përpiqen të përfitojnë dhe askush nuk mban përgjegjësi”, komenton Zef Preçi, duke e vënë theksin tek strukturat që duhet të mbajnë përgjegjësi.

“Nuk ka kurrfarë mbrojtje për qytetarin, duke filluar me lejet, duke filluar që nga certifikimi i kompanive, rankimet e ndërtuesve dhe marrëdhëniet okulte të pushtetit vendor me to’, – shton më tej ai.

Edhe noterët, që janë hallka që certifikon këtë marrëdhënie thonë që peshorja anon nga ndërtuesit, ndërsa mungesa e mekanizmave monitorues bën që ndërtuesit pasi u marrin paratë, ti kenë në dorë blerësit.

“Sipërmarrësit janë goxha të privilegjuar, sepse kryesisht punojnë me paratë e klientëve të tyre. E keqja më e madhe është se e vendosin edhe në kontratë, një pjesë duke e paguar totalin dhe një pjesë tjetër me këste. Mendoj se organizmat përkatëse është e detyrueshme që këtyre sipërmarrësve tu shihet kapitali”, – thotë Fatmir Laçej këshilltar i dhomës kombëtare të noterëve njëkohësisht këshilltar i përgjithshëm i Unionit Botëror të Noterëve.

E gjithë Shqipëria, e në veçanti Tirana është pushtuar nga ethet e ndërtimit. Sipas të dhënave të INSTAT përgjatë periudhës 2020-2024 u dhanë mbi 11 milionë metra katrorë ndërtime të reja, nga të cilat 8 milionë metra katrorë janë ndërtuar vetëm në Tiranë. Vlera e këtij investimi është 485 mld lekë, ose 4.8 mld euro, që në shumicën e rasteve vendoset nga blerësit dhe jo nga investitorët. Kjo për shkak se në vendin tonë aplikohen kontratat e blerjes që në gropë, duke e konsideruar blerësin bashkë-investitorë.

Ekspertët thonë se ndërtuesit futen në ndërtime miliona euroshe me një kapital modest prej 1 mijë eurosh duke funksionuar si firma piramidale, pasi mbledhin lekët e atyre që duan të blejnë dhe përfundojnë ndërtimin me paratë e të tretëve.

“Blerësi është i penalizuar nga kuadri ligjor i papërshtatshëm dhe zbatimi ligjor i keq i tij”, konstaton Zef Preçi, për të cilin “investimi që në gropë, pa një garanci financiare, ia delegon të gjithë riskun familjarit”.

Nën ethet e blerjes së një prone, në disa raste kontratat paraprake hartohen edhe pa marrë ende lejen e ndërtimit. Një procedurë kjo në kundërshtim me ligjin për kadastrën që përcakton se kontrata të tilla bëhen pasi të jetë miratuar leja e ndërtimit, duke i ekspozuar blerët ndaj rreziqeve të shumta financiare.

Për ekspertët këto kontrata, së bashku me kontratat e premtimit të shitjes, të cilat “shteg.org” ka mundur të konsultojë, jo vetëm që nuk duhet të hartohen por i lënë blerësit në mëshirë të fatit, pa asnjë mbrojtje.

Për Fatmir Laçej, megjithëse i konsideron jo korrekte, këto kontrata që bëjnë fjalë për një send të ardhshëm, janë aplikuar dhe vazhdojnë e aplikohen nga noterët.

“Të bësh një kontratë premtim shitjeje, kur nuk nuk ke leje zhvillimore është një ëndërr e keqe”, – thotë Laçej, duke këmbëngul që për çdo rast noteri duhet ta sqarojë blerësin për rrezikun.

“Premtimi nuk është kontratë e dyanshme, por është kontratë e njëanshme ku premtuesi i shitjes merr përsipër vetë detyrimin, por ngelet në kuadër të një premtimi dhe nuk mban përgjegjësi në rast mosrealizimi të premtimit”, – na thotë një tjetër noter që preferon të mos identifikohet.

Duke e drejtuar gishtin tek burokracia e kadastrës ai thotë se personalisht ka hartuar kontrata porosie, të një prone edhe pse leja e ndërtimit nuk është regjistruar ende.

“Personalisht punoj me të njëjtët ndërtues prej disa vitesh dhe e di se si punojnë ata. Në këtë rast i hartoj kontratat sepse e di se gjithçka ka ngecur për shkak të burokracive apo korrupsionit”, – shpjegon ai.

Sipas nenit 48 të ligjit për Kadastrën, brenda 20 ditëve nga dita e lëshimit të lejes së ndërtimit, bashkia që e ka lëshuar atë, e depoziton në zyrën vendore kadastrale për regjistrim.

Ligji përcakton po ashtu se çdo kontratë sipërmarrje, porosie apo premtim shitjeje e investitorit me pronarin e truallit apo me të tretë, që synon në të ardhmen kalimin e pronësisë, regjistrohet në regjistrin e lejes së ndërtimit dhe më tej në regjistrin e karabinasë.

Ky regjistrim e bën njësinë përkatëse të objektit “të zënë” dhe që nuk mund t’i premtohet dikujt tjetër. Pikërisht në këtë regjistër noterët duhet të regjistrojnë çdo kontratë porosie, gjë e cila është e pamundur të ndodhë nëse nuk është regjistruar leja e ndërtimit më parë apo ajo nuk është firmosur ende.

Ligji detyron që çdo kontratë sipërmarrjeje duhet të regjistrohet gjithashtu në kadastër së bashku me plan vendosjen, në mënyrë që të shmangë shitjen disa herë të së njëjtës pasuri.

Mirëpo noterët thonë se jo në të gjitha degët e kadastrave kjo praktikë funksionon, duke bërë që në shumë raste ndërtuesit e nisin punën pa regjistruar lejen.

“Ky afat pothuajse nuk respektohet asnjëherë. Në shumë raste bashkia e dërgon me vonesë, në shumë raste leja humbet në burokracitë e kadastrës. Ndërtuesit preferojnë të paguajnë gjobën dhe të nisin punimet pa u regjistruar leja”, – shpjegon ai.

Ky hendek vërtetohet edhe nga të dhënat e vetë kadastrës.

“Për 5 vitet e fundit janë regjistruar 4521 leje ndërtimi ose vetëm 67% e totalit të lejeve (6715) të miratuara për të njëjtën periudhë. Viti 2020 ka qenë viti me regjistrimin më të vogël të lejeve të ndërtimit, vetëm 28% të totalit, ndërsa në vitin 2024 janë regjistruar vetëm 60% e lejeve të miratuara”- tha për “shteg.org” Agjencia Shtetërore e Kadastrës.

Po ashtu edhe numri i akteve noteriale për ekspertët është shumë më i vogël se sa i atyre që lidhen në të vërtetë.

Për ekspertët mos regjistrimi në kohë i lejeve të ndërtimit, në disa raste mund të jetë i qëllimshëm nga ndërtuesit, pasi ndryshojnë projektin me shtesa katesh apo ndryshim njësish. Nënkryetari i dhomës së noterëve, Laçej, e konsideron një handikap të madh këtë të dhënë.

“Leja zhvillimore duhet regjistrohet menjëherë dhe po ashtu duhet të regjistrohen edhe prenotimet mbi këtë leje. Vonesa ka pasoja të mëdha, ndaj duhet kujdes më i madh nga klientët të mos pranojnë të firmosin kontrata pa u regjistruar leja”, – thotë ai.

Zef Preçi e shikon problematike të gjithë mënyrën se si ka funksionuar deri më tani dhe vijon të funksionojë kjo marrëdhënie kontraktuale.

“Problemi lidhet me garancitë juridike dhe financiare që ka blerësi, pasi ai mobilizon të gjitha kursimet e veta, për të blerë një pasuri të patundshme”, – thotë Preçi.

Ai sheh me shqetësim rolin e të gjithë institucioneve që janë në mes, duke filluar që nga noteri deri tek njësitë e qeverisjes vendore. Sipas tij të gjithë shkojnë symbyllazi drejt kësaj kontrate pasi as noterët “nuk bëjnë asnjë lloj verifikimi nëse kompania që merr përsipër të investojë, ka lejet apo licencat përkatëse, dhe as institucionet që licencojnë kompanitë nuk kanë lista referuese nëse janë të licencuara apo jo”.

Shumë shoqëri ndërtimi të cilat nuk e kanë kolauduar ndërtesën për të cilën është përgjegjëse bashkia, pra nuk kanë paguar të gjithë detyrimet financiare për ta regjistruar pallatin në ASHK, e njëjta shoqëri merr leje ndërtimi për ndërtesa shumëkatëshe të tjera.

“Është bashkia që nuk i gjurmon dokumentet, sepse të gjitha fijet vijnë e kryqëzohen në bashki. Bashkia duhet të bëjë kolaudimin dhe të gjithë verifikimet në terren. Ne jemi në kushtet e konfliktit të interesit, pasi firmat i zgjedhin vetë mbikëqyrësit dhe ngre pikëpyetje të mëdha mbi vërtetësinë e një numri të madh dokumentesh që futen në dosjen e një objekti që ndërtohet”, – thotë Preçi.

“Bashkia edhe pse ka plan rregullues, operon në mënyrë okulte, jotransparente me kompanitë, që e vendos familjarin në një pozitë të rriskuara, sepse sot në bashkinë e Tiranës nuk gjen dot një hartë se si do të jetë plani rregullues për 20 vitet e ardhshme”.  – këmbëngul Preçi.

*Bujari prenotoi një apartament prej 54 m² në Tiranë në një pallat që nisi ndërtimin në vitin 2009. Ai nënshkroi kontratën përfundimtare në vitin 2017, por ndërtuesi nuk kishte paguar asnjë detyrim pranë kadastrës, ndaj banorët nuk mund të merrnin hipotekën.

Të njohur ndryshe si “pallatet e braktisura”, referuar një dalje publike të ish-kreut të Aluiznit Artan Lame, në vitin 2018 rezultonin 1200 apartamente pa dokumente hipotekore. Ai deklaroi se kishte bërë gati listën e zezë me emrat e 341 subjekteve që kishin lënë në mes objektet, dhe do t’ia dërgonte bashkive përkatëse, në mënyrë që ato të mos pajiseshin me leje të reja ndërtimi, pa mbyllur detyrimet aktuale.

Për të zgjidhur këtë ngërç në janar të vitit 2017 qeveria kishte miratuar VKM 19/2017 “Për përcaktimin e rregullave të legalizimit të objekteve me leje ndërtimi, në të cilat janë kryer shtesat dhe/ose në lartësi ose ndryshime të funksionit të hapësirave të objekteve shumëkatëshe pa leje”, që u krijonte mundësinë ndërtuesve të regjistronin lejet në hipotekë dhe të aplikon për certifikimin e tyre. Por kjo nismë u la në mes të rrugës dhe ndërtuesit nuk i përmbushën sërish detyrimet, qeveria ndërhyri sërish duke miratuar në vitin 2020 ligjin 20/20 “Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë”.

Në thelb ky është një ligj për ndërtimet informale, por u jep të drejtë edhe blerësve të apartamenteve në këto pallate të braktisura që të legalizojnë individualisht apartamentin e tyre, pavarësisht se pallati nuk është hipotekuar ende.

Për të kamufluar situata të tilla dhe shpëtuar ndëshkimit, ekspertët thonë se shoqëria shpall falimentin ose e mbyll atë shoqëri dhe i njëjti ortak hap një shoqëri tjetër dhe vijon ndërtimin e marrjen e lejes me tjetër shoqëri.

Pavarësisht ndërhyrjeve ligjore këto problematika janë thelluar, por edhe janë lejuar nga vetë institucionet që duhet ti monitorojnë: bashki-noter-kadastër.

Bujari që ka porositur apartamentin dëshiron ta shesë, por nuk mund ta bëjë sepse nuk ka hipotekën si pasojë ai ka nënshkruar një kontratë kalim të drejtash tek një tjetër blerës. Blerësi është në pritje të certifikatës së pronësisë, pasi ndërtuesi nuk ka depozituar asnjë dokumentacion në zyrë të regjistrimit.

Meqenëse ligji 20/20 u dha mundësinë që edhe ato pallate që nuk janë përfunduar mund që vetë personat blerës mund ta legalizojnë, atëherë Bujari kanë nisur procedurat e legalizimit të ndërtimit pa leje, që në këtë rast është një apartament në një pallat shumëkatësh. Duke qenë se ndërtuesi nuk ka depozituar asgjë në kadastër dhe si pasojë nuk ka paguar asnjë detyrim, atëherë këta blerës i fillojnë procedurat nga fillimi dhe i paguajë vetë të gjitha tarifat (ndonëse e kanë paguar në fillim ndërtuesin) duke thënë se e kanë investuar vetë. Më pas e legalizon dhe paguan edhe pjesën takuese të truallit.

Për ekspertët as kjo përpjekje nuk ka mundur të zgjidhë këtë problem, që vijon ende.

“Pati një përpjekje për të kapërcyer të shkuarën me ligjin 20/20, por për fat të keq kjo është bërë në mënyrë preferenciale, kryesisht për motive elektorale dhe nuk është ndërmarrë asnjë masë rregulluese që e përmirëson kuadrin ligjor primar dhe sekondar që do të çonte në parandalimin e këtyre fenomeneve në të ardhmen”, argumenton Preçi.

Për noterët kjo është vetëm një praktikë shqiptare, që shpesh has vështirësi, kur zotëruesit e pronës jetojnë jashtë.

“Është një situatë aq absurde, saqë kur ne u kërkojmë bashkëpronarëve që jetojnë jashtë që të bëjnë një prokurë, dhe u japin tekstin që u jap të drejtë të legalizojë ndërtimin pa leje, noterët në Itali, Francë apo Greqi refuzojnë ta bëjnë prokurat përkatëse sepse iu duket e paligjshme veprimi juridik që kërkojnë të bëjnë. Janë vetëm çudira shqiptare sepse në asnjë vend tjetër nuk ekziston”, – thotë një notere që ka hartuar disa kontrata të tilla.

Për Zef Preçin, as kjo ndërhyrje ligjore dhe as detyrimi për të regjistruar karabinë në hipotekë nuk jep garanci.

“Duket sikur ka rritur sigurinë e blerësve, por kjo nuk ka ndodhur. Ata janë të pambrojtur nga devijimi i projektit fillestar, që bën të mos pajiset me dokumentacion, apo mund të falimentojë ndërtuesi dhe nuk ka asnjë garanci”, – thotë Preçi.

Sipas Departamentit Amerikan të shtetit boomi në sektorin e ndërtimit fsheh një anë të errët që lidhet me përdorimin nga krimi i organizuar për pastrimin e parave. Shqetësimin për këtë fenomen prej vitesh gjen vend edhe në raportin e DASH që e lidh me fuqizimin e grupeve shqiptare kriminale në tregjet globale.

Në Raportin e Strategjisë së Kontrollit Ndërkombëtar të Narkotikëve 2025, DASH nënvizon se grupet kriminale shqiptare “përdorin ekonominë shqiptare, veçanërisht sektorin e ndërtimit, për të pastruar të ardhurat dhe kontribuojnë në korrupsion”.

“Kriminelët pastrojnë të ardhurat përmes blerjeve të pasurive të paluajtshme, projekteve të ndërtimit, aseteve virtuale dhe zhvillimit të bizneseve”, thuhet në raportin e DASH të publikuar pak ditë më parë.

Edhe ekspertët vendas ngrenë alarmin se ndërtimi është një oaz për grupet kriminale.

“Kompanitë që kanë qenë të falimentuara po i blen krimi i organizuar për të pastruar paratë, tek ne po ndodh praktikisht amnistia fiskale”, thotë Zef Preçi.

Sipas një raporti të Global Intiative në vitin 2022 në Shqipëri dyshohet se janë pastruar 666 mln euro në sektorin e ndërtimit. Megjithatë ish prokurori Ervin Karanxha, thotë se pastrimi i parave është shumë i vështirë të provohet ndaj është vepër e veçantë.

Sipas tij në ndërtim ka shumë njerëz të thjeshtë që kanë hedhur para, duke iu referuar në këtë rast emigrantëve që kanë punuar për vite të tërë në të zezë, dhe si pasojë është e vështirë të bëhet diferenca, kush është para e pisët dhe kush është para e pastër.

“Mund të kenë informacione, por me hetime është shumë e vështirë të provohet”, thotë ai.

Sipas tij blerja që në gropë është e mirë sepse dihet që në fillim kush po i hedh paratë.

“Pastrim i parasë është kur bëhet me duar në xhepa, pra mbaron një pallat nga fillimi në fund pa investim të jashtëm, atëherë ka dyshime”, – sugjeron ai.

“Kur bashkohen e zeza me të bardhën është e vështirë të bëhet diferenca”, thotë Karanxha, ndaj sugjeron se i vetmi mekanizëm është kur ke investitorë të vegjël të verifikohet nëse blerësit janë të vërtetë apo jo.

“Të verifikohen blerësit e pronës dhe vlera e pronës, po u verifikuan që vijnë nga veprimtari të dyshimta mund të bllokohen në të kundërt, është e padrejtë”, – thotë ai, duke sugjeruar se edhe në ato raste kur verifikohet inkriminimi i investimit, duhet të bllokohet vetëm pasuria përkatëse dhe jo i gjithë objekti.

“Nuk duhet të nxitohemi, e sekustron por nuk e bllokon të gjithin, por vetëm ato me probleme. Duhet gjithmonë të kemi si parim mbrojtjen e interesit më të lartë të qytetarit”, – përfundon ai.

---

* Emrat e denoncuesve janë ndryshuar me kërkesën e tyre nga frika e pasojave që ato mund të kenë nga institucionet shtetërore.