Nga Deada HYKA
Në fillim blenë një shtëpi në bregdet, në Durrës Vlorë apo Sarandë. Më pas u zhvillua tregu i vilave në periferi të Tiranës. Shumëkush nxitoi të blejë atje, (duke mbajtur për komoditet dhe apartamentin e parë në Tiranë) disa prej të cilëve nxorën në shitje dhe shtëpitë në bregdet, që nuk po i shfrytëzonin sa duhet. Tani kanë dalë në modë vilat në Gjirin e Lalzit, apo shtëpitë luksoze në jug të vendit. Shumë ofertë, ndërkohë që blerësit e një shtëpie jo primare mbeten të kufizuar, (kategoria e njerëzve me të ardhura mbi mesataren) ndërsa interesi i të huajve nuk është ai i pritshmi edhe për shkak të krizës ekonomike globale.
Tregu i shtëpive të dyta të banimit është kthyer në një dhembje koke për ndërtuesit, një peng për “investitorët” në zonat pa kushte infrastrukturore dhe një kalvar për agjencitë imobiliare për të shitur sa më shumë.
Një situatë që vjen nga mungesa e analizës së tregut, pohojnë ekspertët, çoi drejt një bumi ndërtimesh të pashitura ende, e cila bashkohet me mungesën e dokumentacionit të rregullt.
Nga viti i fundit kur është bërë Censusi, rezulton që 22% e apartamenteve janë të pabanuara, një rritje e konsiderueshme, duke marrë në konsideratë se në Censusin e vitit 2001 ky raport ishte 11.3% e tregut.
Nga të dhënat e fundit të Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, rezulton se stoku i banesave të pashitura në shkallë vendi është mbi 9 mijë.
Sipas Arben Dervishit, sekretari i SHNSH, banesat e pashitura ndodhen kryesisht në bregdetin e Durrësit, të Vlorës dhe Sarandës. Ndërsa, për kryeqytetin, në zona periferike si Kashar, Linzë etj., i pyetur për arsyet se pse kanë mbetur të pashitura, ai përgjigjet se bëhet fjalë për apartamente pa dokumentacionin e rregullt dhe në zona pa infrastrukturën e duhur.
N.q.s. u referohemi banesave brenda Unazës në Tiranë, sasia e apartamenteve të pashitura është thuajse e papërfillshme. “Objektet brenda unazës shiten të gjitha dhe çmimet për to janë rritur. Duke qenë se kërkesa është e lartë dhe sasia e ulët, janë rritur çmimet. Kjo pasi shumë pak leje janë dhënë në këto zona”, tha z. Dervishi.
Ajo që po shihet si një filiz e re në sfondin e tregut të shtëpive të banimit është rritja e kërkesave të shqiptarëve: duan shërbime, infrastrukturë, kushte të mira. Dhe për këtë, jo pak syresh po bëjnë “kurban” investime të mëparshme në zona jo të mira dhe po drejtohen drejt shtëpive me të gjitha kushtet, sidomos në bregdet.
Golem e plazh, të gjithë duan të shesin
Sa i përket zonës së Durrësit, sekretari i SHNSH tregon se stoku i madh i pashitur ka ardhur nga mungesa e infrastrukturës dhe i ndërtimeve krejtësisht pa kriter.
“Sot nuk po shesin vetëm investitorët në këtë zonë, por edhe blerësit e parë, të cilët kanë nxjerrë në shitje apartamentet e tyre. Bëhet fjalë më tepër në zonën e Plazhit dhe atë të Golemit. Shumica prej shitësve janë emigrantë që kishin investuar kohë më parë për blerjen e një shtëpie të dytë dhe që tashmë e shohin si jo efektive këtë banesë.
Shqiptarët kanë nisur të kenë kërkesa më të larta, sidomos n.q.s. bëhet fjalë për shtëpi në bregdet. Ata priren të investojnë te rezidencat me kushte të mira”, pohon z. Dervishi.
Ndonëse fuqia blerëse e shqiptarëve ka rënë, arsyeja kryesore se pse shqiptarët sërish blejnë apartamente dhe dëshirojnë të kenë shtëpi të dyta është mungesa e alternativave të investimeve.
“Kryesisht shqiptarët që blejnë shtëpi të dyta janë ata refugjatë, por edhe banues në Shqipëri. Ndonëse ka rënë fuqia blerëse dhe ekonomia e shqiptarëve, duhet pasur parasysh se ato pak kursime që kanë, shqiptarët ose i depozitojnë në banka që të marrin interesa nga to, ose investojnë në pasuri të patundshme. Nuk kanë alternativa të tjera apo fond të mirëfilltë investimi sikurse ka në botë”, sqaron z. Dervishi.
Panorama aktuale
Në vitin 2015, sipas agjencive imobiliare, çmimet e pasurive të patundshme arritën të stabilizohen, kërkesat për shtëpi në bregdet lëvizën drejt fshatrave turistikë, ndonëse një pjesë e madhe e apartamenteve ofruan edhe çmime të mira. Por, problematikat e tregut qëndronin te ndalimi i lejeve të ndërtimit, infrastruktura e dobët dhe mungesa e dokumentacionit hipotekor.
Këtë vit, të njëjtët aktorë tregu raportojnë rritje në kërkesat për blerje shtëpie në bregdet, sidomos në zonën e Durrësit, që çmimet e ulëta joshin më tepër.
“Në krahasim me vitin 2015, tregu i pasurive të paluajtshme do të marrë një rritje për shkak të lejimit të ndërtimeve, të cilat kanë qenë të bllokuara për një afat të tejzgjatur”,- pohojnë nga agjencia Century 21, duke shtuar se një dukuri që vihet re këtë vit më tepër është rritja e numrit të agjencive imobiliare që operojnë në Shqipëri, kryesisht në vijën bregdetare, që e bëjnë tregun e pasurive të paluajtshme me produktiv.
Nga e njëjta agjenci raportojnë për një rënie të çmimeve të apartamenteve në zonën e Durrësit, por diferencat në çmim vihen re sipas ndarjes: vija e parë – vija e dytë pranë bregdetit. Ndërsa zyrat e Century 21 në Sarandë tregojnë se rritja e taksës së shitjes në vlerën 15% rrjedhimisht pati ndikim në rritjen e çmimit të pasurive të paluajtshme, megjithatë, sipas tyre Saranda dhe Riviera në përgjithësi vijon të jetë atraktive, madje më shumë për të huajt, kryesisht europianoveriorët.
“Interesi më i madh për blerje pronash vjen kryesisht nga vendet nordike duke mos përjashtuar këtu dhe interesin që kanë treguar shtetasit rusë dhe ukrainas për bregdetin e Sarandës dhe jo vetëm. Me çeljen e sezonit turistik pritet që të ketë rritje të kërkesave gjithashtu nga shtetasit e Kosovës, të cilët preferojnë kryesisht Sarandën, Vlorën dhe Durrësin, për të kryer investime të ndryshme në fushën e real estate dhe të turizmit”, tregojnë agjentët e Century 21.
Më tepër rritje për kërkesa në apartamente ka në zonat bregdetare të Vlorës dhe Sarandë, tregon ing.Xheni Jahja nga agjencia Tirana Real Estate.
“Janë në rritje kërkesat për apartamente në zonat bregdetare të Vlorës dhe Sarandës, ku interesimi ka ardhur më tepër nga blerës të huaj për shkak të çmimeve të favorshme që paraqesin këto prona dhe kushteve gjeografike e klimatike të favorshme që ofrojnë këto qytete bregdetare”, tregon ing. Jahja.
Ajo shton se, duke qenë se stoku i apartamenteve është i konsiderueshëm, çmimet për metër katror edhe për këtë vit nuk kanë shënuar rritje. “Kjo situatë çmimesh parashikohet të jetë dhe në muajt në vazhdim. Mungesa e dokumentacionit hipotekor dhe infrastruktura e dobët përbën pengesë në shitjen e pronave”, përfundon drejtuesja e Tirana Real Estate.
Ilir Konomi, nga Albanian Property Group, tregon për preferencat. Sipas tij, për apartamente vijon të pëlqehen zonat brenda qyteteve, pasi rrethinat nuk kanë shumë oferta me kushte të mira. “Plazhi i Durrësit ka kërkesë në të cilin ka njëfarë rënie çmimesh. Ka rënie krahasuar me 2-3 vitet më parë. Kërkesa më parë mbushej me emigracionin shqiptar, edhe nga Kosova, Maqedonia, tani janë më së shumti njerëz që vijnë nga vendet e veriut”, tregon z. Konomi.
Ai thekson se Vlora vijon të jetë më pak e pëlqyeshme, sepse është larg Tiranës dhe larg Korfuzit. “Riviera ka probleme, aq pak ndërtime sa janë bërë në Dhërmi, Himarë, kërkesën e huaj e kanë problematike për kushtet që ofrojnë. Nuk ofrojnë shërbime. Jashtë sezonit janë “të vdekura” ndaj njerëzit nuk duan të investojnë te pasuritë e patundshme aty”, tregon z. Konomi.
Atraktiviteti i fshatrave turistikë
Ndërsa vitin e shkuar mori “hov” blerja e një banese pranë një fshati turistik, këtë vit, drejtori i shitjeve pranë Mane TCI tregon se, infrastruktura dhe dokumentacioni janë arsyet kryesore që këto rezidenca i bëjnë tejet atraktive. Ajo ndiqet më pas nga ofrimi i shërbimeve, blerja e tyre si investim, mirëmbajtja dhe çmimet e konkurruese nga stoku i ofruar.
“Projektet Vala Mar te Gjiri i Lalëzit dhe Green Coast në Palasë, Dhërmi po zhvillohen sipas një masterplani të zhvillimit turistik të miratuar nga qeveria shqiptare. Ato po zhvillohen në zona të paprekura nga turizmi masiv me koeficiente të ulëta ndërtimi që nuk kalojnë 14.8%. Këto projekte do të ndihmojnë në zhvillimin e turizmit dhe do të kthehen në destinacione. Projektet kanë filluar ndërtimin në 2015 dhe parashikohen të përfundojnë brenda qershor 2018”, tregon Emon Sila.
Sa i përket çështjes se cilët janë më të interesuar për blerjet në fshatra turistikë, z. Sila tregon se kur projektet nisën, u mendua që duhej të “shënjestroheshin” personat dhe familjet me të ardhura të larta dhe shumë të larta, por sipas tij, u pa që shumë shpejt edhe familjet me të ardhura të mesme janë kthyer në blerës.
Ndërsa për çmimet, agjencitë imobiliare tregojnë se kanë arritur një pikë stabiliteti, kreu i shitjeve të Mane TCI pohon për ‘Monitor’ se çmimet pritet të rriten nga 10 deri në 20%. “Rritja do të vijë për disa arsye si p.sh.: kërkesa e shtuar, ecuria e ndërtimit, ndryshimi i paketave fiskale, zhvillimit të zonës, si dhe ofrimi i shërbimeve. Për të gjitha arsyet e sipërpërmendura dua të theksoj që tani është koha më e mirë për të blerë”, përfundon ai.
Nga ana tjetër, duke iu referuar rritjes së kërkesave për rezidenca, sekretari i SHNSH, Arben Dervishi, tregon se shqiptarët po kërkojnë komoditet dhe duan zona të mira nga ana infrastrukturore dhe e aksesit. Ai përmendi zonën e Golemit, sipas tij, “katastrofë”, shembulli i mungesës së infrastrukturës, kushteve, stokut të lartë të apartamenteve të pashitura, si dhe e ofertave për rishitje.
Arben Dervishi këshillon se një politikë e mirë me taksat do të ulë çmimet, si dhe hapja e lejeve të ndërtimit do të japë një frymë çliruese sektorit. Por, thekson ai, jo në zonat ku është ndërtuar gabim. Një këshillë nga eksperti është që qeveria t’i përdorë këto zona ku kanë stok të konsiderueshëm për të pastrehët, kështu realizohen dy qëllime në një.
Këshilla e Shoqatës së Ndërtuesve
Një politikë e mirë me taksat do të ulë çmimet, si dhe hapja e lejeve të ndërtimit do të japë një frymë çliruese sektorit. Por, thekson Arben Dervishi, jo në zonat ku është ndërtuar gabim. Një këshillë nga eksperti është që qeveria t’i përdorë këto zona ku kanë stok të konsiderueshëm për të pastrehët, kështu realizohen dy qëllime në një.
Çmimet e apartamenteve në bregdet, sipas zonave:
Shëngjini: 350 – 500 euro/m²
Durrësi (zona e plazhit, Golemi): 350 – 500 euro/m²
Gjiri i Lalëzit (fshatra turistikë): 900 – 1200 euro/m²
Qerreti (fshatra turistikë): 800 – 1100 euro/m²
Vlora: Mbi 800 euro/m²
Saranda: 780 – 1100 euro m2
Uji i Ftohtë: 450 – 700 euro/m²
Orikum – Radhimë: 650 – 1000 euro/m²
Dhërmiu: 800 – 1100 euro/m²
Himara: 700 – 900 euro/m²
